Haksız İşgal ve Haksız İşgal Tazminatı

Mülkiyet hakkı, anayasal güvence altına alınmış ve sahibine eşya üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren en geniş kapsamlı ayni haktır. Ancak uygulamada, taşınmazların malikin rızası veya geçerli bir hukuki sebep olmaksızın üçüncü kişilerce kullanılması durumuna sıklıkla rastlanmaktadır. Hukuk sistemimiz, mülkiyet hakkına yönelik bu haksız el atmaları yaptırımsız bırakmamış; malike hem müdahalenin men'i (el atmanın önlenmesi) ile taşınmazı geri alma hem de bu haksız kullanım süresince mahrum kaldığı ekonomik değeri talep etme hakkı tanımıştır. İşte bu haksız kullanımın parasal karşılığına gayrimenkul hukukunda 'Haksız İşgal Tazminatı' veya bilinen adıyla 'Ecrimisil' denmektedir.

Bu makalede, ecrimisil müessesesinin hukuki niteliği, dava şartları, birlikte mülkiyet ilişkilerindeki özel rejimler, uygulamada en çok karşılaşılan savunma mekanizmalarından biri olan 'kullanım ödüncü (ariyet)' savunması ve konuya ilişkin güncel Yargıtay kararları derinlemesine analiz edilecektir.

1. ECRİMİSİL KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Ecrimisil sözcüğü, köken itibarıyla Arapça 'ecr' (ücret, hizmet karşılığı verilen şey) ve 'misil' (benzer, eş) kelimelerinin birleşiminden oluşmaktadır. Sözlük anlamıyla 'bir malın kullanılmasından doğan menfaatin para ölçüleriyle takdiri' veya emsal değer anlamına gelir. Tarihsel olarak ilk kez Mecelle'de düzenlenen bu kavram, taraflar arasında kira bedeli tayin edilmeden yapılan kiralama benzeri durumlarda, bilirkişi marifetiyle takdir edilen emsal kullanım bedelini ifade etmek için 'ecr-i misil' olarak kullanılmıştır. Mecelle'de kira bedeli önceden belirlenmiş ilişkiler ise 'ecr-i müsemma' olarak adlandırılmıştır.

Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) metinlerinde 'ecrimisil' terimine doğrudan yer verilmemiştir. Bununla birlikte, müessese gücünü TMK m. 683'teki mülkiyet hakkı korumasından ve özellikle TMK m. 995'te düzenlenen 'iyiniyetli olmayan zilyedin geri verme borcu' ve tazminat yükümlülüğünden almaktadır. Doktrinde ve yargı kararlarında ecrimisilin hukuki niteliği oldukça tartışmalı olmakla birlikte, genel kabul gören tanımlama şu şekildedir:

"Ecrimisil; geçerli herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın hak sahibine ait taşınmaz üzerinde zilyetlik kuran kötü niyetli haksız zilyedin, taşınmazı elinde tutması nedeniyle kayıt malikine ödemekle yükümlü olduğu, en azı kira geliri, en çoğu ise mahrum kalınan gelir kaybı olan özel bir haksız kullanım tazminatıdır."

Ecrimisil ile Kira Alacağı Arasındaki Temel Farklar

Uygulamada ecrimisil sıklıkla bir kira alacağı gibi düşünülse de, iki kurum arasında çok keskin maddi ve usul hukuku farkları bulunmaktadır:

·       Hukuki Dayanak: Kira alacağı tarafların karşılıklı ve birbirine uygun serbest iradeleriyle kurdukları bir rızai sözleşmeye dayanırken; ecrimisilde taraflar arasında hiçbir hukuki bağ yoktur, aksine mülke haksız bir el atma söz konusudur.

·       Zilyetliğin Niteliği: Kira ilişkisinde kiracının zilyetliği malikin rızasına ve hakka dayanır; ecrimisilde ise işgalcinin zilyetliği en başından itibaren veya sonradan haksız ve hukuka aykırı hale gelmiştir.

·       Görevli Mahkeme: Kira alacaklarından doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevliyken; haksız işgale dayalı müdahalenin men'i ve ecrimisil davalarında genel yetkili mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarının Rolü

Ecrimisilin hukuki niteliğini belirlemek üzere Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu tarihi kararlar vermiştir:

·       25.05.1938 tarih ve 1937/29 E., 1938/10 K. Sayılı İBK: Yargıtay, bu kararında ecrimisilin sözleşmesel bir ilişkiye dayanmadığını netleştirmiş; ancak niteliği itibarıyla en çok kira sözleşmesine benzediğini kabul ederek, kira alacaklarına uygulanan 5 yıllık zamanaşımı süresinin ecrimisil davalarında da uygulanması gerektiğine hükmetmiştir.

·       08.03.1950 tarih ve 1945/22 E., 1950/4 K. Sayılı İBK: Bu kararla birlikte Yargıtay, önceki görüşünü kısmen esneterek haksız işgali net bir şekilde 'haksız fiil' olarak nitelendirmiştir. Bir kimsenin taşınmazını haksız yere işgal etmesi, haksız fiil sorumluluğunu doğurur. Dolayısıyla bu eylemden ötürü tazminat istenebilmesi için kural olarak bir zararın meydana gelmesi aranmaktadır.

2. ECRİMİSİL DAVASININ MADDİ HUKUK ŞARTLARI

Bir haksız işgal tazminatı davasının mahkemece kabul edilebilmesi ve davacı lehine ecrimisile hükmedilebilmesi için şu maddi hukuk şartlarının bir arada bulunması gerekir:

a) Davacının Malik veya Hak Sahibi Olması: Davacı, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına (tapu kaydı, veraset ilamı) veya hukuken korunan ayni ya da şahsi bir kullanım hakkına (intifa hakkı, sükna hakkı vb.) sahip olduğunu ispatlamalıdır. Tapuda tescil tarihi, yeni malikin dava hakkının doğduğu andır. Satıştan önceki döneme ait ecrimisil hakkı eski malike ait olup, alacak temlik edilmedikçe yeni malik tarafından talep edilemez.

b) Davalının Fiili Kullanımının (Zilyetliğinin) Varlığı: Davalı tarafın, taşınmazı fiilen elinde bulundurması, kullanması veya ondan ekonomik/fiili yarar sağlaması gerekir. İşgal, taşınmazı bizzat kullanma şeklinde olabileceği gibi, taşınmazı üçüncü kişilere kiraya verme şeklinde de gerçekleşebilir.

c) Kullanımın Hak Sahibinin Rızası Dışında ve Hukuka Aykırı Olması: Kullanımın, malikin açık veya örtülü (zımni) rızasına dayanmaması ve geçerli bir sözleşme, mahkeme kararı ya da kanuni dayanağının bulunmaması gerekir. Başlangıçta rızaya dayalı olan zilyetlik, rızanın geri alınmasıyla (ihtar tebliği veya dava açılmasıyla) haksız hale gelir.

d) Davalının Kötü Niyetli Olması: TMK m. 995 gereğince ecrimisil borcu ancak 'iyiniyetli olmayan zilyet' bakımından doğar. Davalının, taşınmazı kullanırken zilyetliğinin haksız olduğunu bilmesi veya durumun gerektirdiği özeni gösterseydi bilebilecek durumda olması gerekir. İyiniyetli zilyetlerin (TMK m. 993 uyarınca) ecrimisil sorumluluğu yoktur.

e) Zarar Şartı ve Tartışmalı Yönleri: Yargıtay'ın 1950 tarihli İBK'sine göre haksız işgal bir haksız fiil olduğundan, malikin bu işgal nedeniyle bir zarara uğramış olması (örneğin taşınmazın kiralanabilir nitelikte olması ve malikin kullanım mahrumiyeti yaşaması) gerekir. Doktrinde bu şart ağır şekilde eleştirilmekte; mülkiyet hakkı ihlal edilen kişinin ayrıca zarar ispatlamak zorunda bırakılmasının hak ihlallerine yol açacağı savunulmaktadır. Yargıtay somut olayın özelliklerine göre zarar şartını esnetebilmekte, taşınmazın ekime elverişli veya kiraya verilebilir bir yer olmasını yeterli görmektedir.

3. BİRLİKTE MÜLKİYETTE ECRİMİSİL VE İNTİFADAN MEN KOŞULU

Taşınmazın paylı mülkiyete veya miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda, paydaşların birbirlerine karşı ecrimisil talep edebilmesi özel kurallara bağlanmıştır. TMK m. 693 uyarınca, paydaşlardan her biri diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde maldan yararlanma yetkisine sahiptir. Bu doğrultuda, birlikte mülkiyette paydaşların birbirlerinden haksız işgal tazminatı isteyebilmesi, kural olarak 'İntifadan Men' koşulunun gerçekleşmesine bağlıdır.

İntifadan Men Koşulunun Niteliği ve İspatı: İntifadan men; ecrimisil talep eden paydaşın, davaya konu taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini ve diğer paydaşın kullanımına engel olduğunu davalı paydaşa dava öncesinde bildirmiş olmasıdır. İntifadan men bildiriminin yapıldığı kanıtlanmadığı sürece, paydaşların birbirlerinin kullanımına zımnen rıza gösterdiği varsayılır ve geçmişe dönük ecrimisile hükmedilemez. İntifadan men olgusu, yemin dahil her türlü delille ispatlanabilir.

İntifadan Men Koşulunun Aranmadığı İstisnai Haller

Yargıtay yerleşik içtihatlarında, davanın ve tarafların niteliğine göre intifadan men şartının aranmayacağı istisnai durumları belirlemiştir:

1. Taşınmazın Kamu Malı veya Özel Nitelikli Olması: Kamu malları, vakıf malları, hazineye ait taşınmazlar ve kayyımla idare edilen mülklerde zımni rıza söz konusu olamayacağından intifadan men aranmaz.

2. Doğal veya Hukuki Semere Veren Yerler: Doğal semere veren (çaylık, zeytinlik, fındık bahçesi, meyvelik gibi kendiliğinden yetişen ürünleri barındıran) veya kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen (kiraya verilmiş konut, dükkan vb.) taşınmazlarda intifadan men şartı aranmaksızın doğrudan ecrimisil istenebilir.

3. Paydaşlığın İnkar Edilmesi: Taşınmazı tek başına kullanan paydaş, diğer paydaşların hak sahipliğini veya paydaşlığını inkar ediyorsa, intifadan men aranmaz.

4. Fiili Taksim veya Kullanım Anlaşmasının Varlığı: Paydaşlar arasında taşınmazın hangi bölümünü kimin kullanacağına dair fiili bir taksim veya kullanım anlaşması yapılmışsa, buna aykırı davranan paydaştan doğrudan ecrimisil istenebilir.

5. Önceden Açılmış Davalar veya İcra Takipleri: Daha önce paydaşlar arasında el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), ecrimisil davası açılmış olması veya icra takibi yapılmış olması, yararlanma iradesini ortaya koyduğundan intifadan men şartını sağlar.

4. RIZAYA DAYALI KULLANIM (ARİYET) SAVUNMASI VE MUVAFAKATİN SONA ERMESİ

Haksız işgal davalarında davalılar tarafından en sık ileri sürülen savunma, taşınmazda malikin rızasıyla bedelsiz olarak oturdukları, yani aralarında şifahi/zımni bir 'Kullanım Ödüncü' (Ariyet Sözleşmesi) bulunduğu iddiasıdır. 6098 sayılı TBK m. 379 uyarınca kullanım ödüncü, ödünç verenin bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmayı, ödünç alanın da o şeyi kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği, yazılı şekil şartına bağlı olmayan bir sözleşmedir.

Özellikle aile bireyleri, yakın akrabalar veya eski ortaklar arasındaki bedelsiz oturmalarda rızanın varlığı esastır. Malikin uzun süre sessiz kalması, dava açmaması veya ihtar çekmemesi, yargı kararlarında 'zımni muvafakat' (örtülü izin) olarak kabul edilmektedir. Muvafakatin (rızanın) bulunduğu hallerde, zilyedin kullanımı hukuka uygun bir sebebe dayandığı için TMK m. 995 anlamında kötü niyetten ve haksız işgalden söz edilemez.

Süresi belirlenmemiş ariyet ilişkisinde, malik rızasını dilediği zaman geri çekerek taşınmazın tahliyesini isteyebilir (TBK m. 383). Ancak bu iradenin karşı tarafa yöneltilmesi gerekir. Rızanın geri alındığı noter ihtarnamesi ile bildirilmişse, ihtarnamenin tebliğinden itibaren verilen makul sürenin bitimiyle; eğer dava öncesinde hiçbir ihtar çekilmemişse, davanın açılmasıyla (dava dilekçesinin tebliğiyle) rıza son bulur. Bu noktadan itibaren iyi niyetli zilyetlik, haksız işgalci (fuzuli şagil) konumuna dönüşür.

5. GÜNCEL EMSAL KARARLAR IŞIĞINDA SAVUNMA STRATEJİSİ

Davanın gidişatını belirleyen en önemli unsur, iddiaların somut yargı kararlarıyla desteklenmesidir. Aşağıdaki emsal kararlar, rızaya dayalı kullanımlarda geriye dönük ecrimisil taleplerinin sınırlarını çizmesi bakımından savunma stratejisinin temel yapı taşlarını oluşturmaktadır:

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 19.01.2012 T., E. 2011/11746, K. 2012/388: Taşınmazın kullanımı konusunda dava öncesinde herhangi bir ikaz veya ihtarın bulunmadığı durumlarda zımni ve şifahi bir ariyet ilişkisinin kurulduğu kabul edilmelidir. Dava açıldığı tarihe kadar davalının taşınmazı muvafakate dayalı kullandığı, davanın açılmasıyla muvafakatin geri alındığı gözetilerek, dava öncesi dönem için talep edilen ecrimisil isteminin reddi gerekir.

• Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi, 05.12.2023 T., E. 2021/551, K. 2023/1099: "Rızaya dayalı kullanımda kötü niyet söz konusu olamaz." Taşınmazı kullanan kişi, davacının rızası dahilinde yararlanmayı sürdürüyorsa, bu kullanım haksız ve kötü niyetli olarak kabul edilemez. Davacının, davalının uzun süreli kullanımına karşı çıkmayarak zımni izin verdiği ve dava açmakla bu izni geri aldığı durumlarda, dava tarihine kadar olan dönem için ecrimisil isteminin reddine karar verilmelidir.

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 13.12.2023 T., E. 2022/5326, K. 2023/6182: Dava konusu taşınmaz davacı tarafından davalıdan satın alınmış olmasına rağmen, tahliye ve ecrimisil istemine ilişkin ihtarnamenin uzun süre sonra çekildiği durumlarda, ihtarname öncesinde davalının taşınmazı kullanmasına davacının rıza gösterdiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle davalı ihtarname öncesi dönemde haksız şagil konumunda olmadığından, bu döneme ilişkin ecrimisil talebinin reddi kararı isabetlidir.

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 11.05.2022 T., E. 2021/3919, K. 2022/3348: Davacının uzunca bir süre elatmanın önlenmesi davası açmaması, davalıyı çıkarmaya yeltenmemesi ve davalının kullanımına muvafakat edilmediğine dair açık ya da örtülü bir ihtarın olmaması, kullanıma rıza gösterildiğini kanıtlar. Bu muvafakat ancak dava açılmakla geri alınmış sayılacağından, dava tarihinden önceki dönem için davalı fuzuli şagil sayılamaz ve ecrimisilden sorumlu tutulamaz.

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 01.04.2021 T., E. 2018/11519, K. 2021/3068: Dava açmakla muvafakatin geri alındığı hallerde, davalıların dava öncesindeki dönemde kötü niyetli zilyet sayılamayacağı ve dolayısıyla bu geçmiş dönem için ecrimisilden sorumlu tutulamayacakları vurgulanmıştır.

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 16.05.2024 T., E. 2024/1904, K. 2024/2682: Dava konusu taşınmazda davacının muvafakatini kaldırdığına dair hiçbir ihtar veya davanın bulunmadığı durumlarda, dava tarihine kadar davalının tasarrufuna muvafakat edildiği kabul edilir. Eldeki davanın açılmasıyla muvafakat kaldırılmış olur; bu nedenle davalının dava öncesi kullanımı iyi niyetli olup ecrimisil koşulları oluşmamıştır.

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 04.02.2021 T., E. 2018/10139, K. 2021/886: Rızanın sona erdirildiğinin ispatlanamadığı hallerde, 'nasılsa 5 yıllık zamanaşımı süresi var' mantığıyla dava tarihinden geriye dönük 5 yıllık ecrimisile hükmedilmesi hukuken doğru değildir.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 26.02.2009 T., E. 2009/1625, K. 2009/2444: Noter ihtarnamesinin tebliğ edildiği durumlarda, ihtarnamede davalıya tanınan sürenin (örneğin 5 gün) bitimiyle davalının fuzuli şagil konumuna düştüğü kabul edilmelidir. Bu nedenle, verilen sürenin dolduğu tarihten dava tarihine kadar olan dönem için ecrimisil hesaplanmalı, bu tarihten önceki rızaya dayalı dönem dışarıda bırakılmalıdır.

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 20.05.2021 T., E. 2019/4430, K. 2021/4179: Davalının taşınmazda izne dayalı olarak oturduğu savunuluyorsa, zilyetliğin rızaya/izne dayandığını ispat yükü kural olarak davalı taraftadır.

Hukuki Sonuçlar Bakımından Karşılaştırma Matrisi

6. ECRİMİSİL BEDELİNİN HESAPLANMASI, ZAMANAŞIMI VE FAİZ KURALLARI

a) Bilirkişi İncelemesi ve Hesaplama Yöntemi

Ecrimisil bedeli, taşınmazın haksız kullanım süresi boyunca sağlayabileceği objektif kullanım değerine göre belirlenir. Mahkemece yerinde keşif yapılarak inşaat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı veya emlak bilirkişilerinden oluşan heyetten rapor alınır. Hesaplamada taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, bina yaşı, yıpranma payı, çevre özellikleri ve bölgedeki emsal rayiç kira sözleşmeleri dikkate alınır. Eğer taşınmaz tarımsal nitelikte ise getirebileceği net ürün geliri (ziraat bilirkişisi vasıtasıyla); ticari işletme ise getirebileceği ciro ve ortalama ticari kazanç potansiyeli esas alınır.

b) Davalının Masraf Mahsubu Hakkı (TMK m. 994)

Haksız zilyet, işgal ettiği döneme ilişkin kendisinden ecrimisil talep edildiğinde, taşınmaza yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafların mahsubunu isteyebilir. TMK m. 994 uyarınca, kötü niyetli zilyet dahi taşınmazın değerini artıran faydalı masrafları ve yapılması kaçınılmaz olan zorunlu giderleri (örneğin çatının aktarılması, temel güçlendirme vb.) malikten talep edebilir ve bu tutarlar ecrimisilden mahsup edilebilir. Ancak sadece süs veya kişisel zevke yönelik lüks masraflar mahsup edilemez.

c) Zamanaşımı Süresi ve Başlangıcı

Ecrimisil davaları, 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı YİBK uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu 5 yıllık süre, dava tarihinden geriye doğru hesaplanarak uygulanır. Zamanaşımı def'i usul hukukunda bir ilk itiraz olmayıp maddi hukuka dayalı bir savunma aracı (def'i) olduğundan, hakim tarafından kendiliğinden (resen) dikkate alınamaz. Davalının, yasal süresi (iki hafta) içerisinde cevap dilekçesinde zamanaşımı def'ini açıkça ileri sürmesi gerekir. Süresinde ileri sürülmeyen zamanaşımı savunması, karşı tarafın açık muvafakati olmadıkça mahkemece değerlendirilemez.

d) Faiz Türü ve Başlangıç Tarihi

Ecrimisil alacağına yasal faiz işletilir. Ancak faiz başlangıç tarihi davanın açıldığı gün veya ihtar tarihi değildir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, işgal süresi yıllık dönemlere ayrılarak hesaplanır ve her bir dönemin faizi, o dönemin son günü (tahakkuk/temerrüt tarihi) itibarıyla ayrı ayrı yürütülür. Dava dilekçesinde faiz talebinin ve başlangıç kriterinin açıkça belirtilmesi usul hukuku açısından önem taşır.

e) Usul Hukukundaki Önemli Reform: HMK m. 109/4 Değişikliği

16/07/2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanunun 20 nci maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 109 uncu maddesine eklenen 4 üncü fıkra, ecrimisil davalarında zamanaşımı risklerini kökten değiştirmiştir:

"(Ek:16/7/2026-7589/20 md.) Alacağın sadece bir kısmının dava edildiği durumlarda talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir. Bu durumda zamanaşımı, artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır."

Bu düzenleme öncesinde, kısmi dava açıldığında bilirkişi raporuna göre yapılan ıslahlarda zamanaşımı ıslah tarihine göre kesilmekte ve bu durum geçmişe yönelik alacakların bir kısmının zamanaşımına uğramasına neden olmaktaydı. Yeni kanuni düzenleme ile tahkikat aşamasında yapılan talep artırımlarında (ıslah/artırım), zamanaşımı artırılan kısım yönünden de doğrudan 'dava tarihi' itibarıyla kesilmiş sayılacaktır. Bu reform, hak kayıplarını önleyen çok kritik bir usuli güvencedir.

7. SONUÇ VE HUKUKİ ÖNERİLER

Haksız işgal tazminatı (ecrimisil) davaları, teknik detayları yoğun, ispat kuralları sıkı ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiş karmaşık dava türleridir. Davaların kazanılması veya haksız taleplerin bertaraf edilmesi büyük ölçüde usul kurallarının doğru uygulanmasına bağlıdır. Gayrimenkul sahiplerinin ve haksız işgal iddiasıyla karşı karşıya kalan kişilerin şu temel hususlara dikkat etmesi önem arz eder:

1. İhtarname Çekilmesi: Taşınmazı satın alan yeni malik, içeride rızasız oturan kişilere karşı haklarını garantiye almak için vakit kaybetmeksizin noterden ihtarname tebliğ ettirmelidir. İhtar, kötü niyeti ispatlamanın ve ecrimisil dönemini netleştirmenin en güvenli yoludur.

2. Ariyet Savunması: Davalı konumundaki kişiler, taşınmazdaki kullanımlarının rızaya veya aile içi muvafakate dayandığını, kendilerine dava öncesinde hiçbir ihtar tebliğ edilmediğini savunarak davanın açıldığı güne kadar olan geçmişe yönelik ecrimisil taleplerinin esastan reddini sağlamalıdır.

3. Zamanaşımı Def'i: Haksız ecrimisil taleplerine karşı cevap dilekçesinde mutlaka süresi içinde zamanaşımı def'i ileri sürülmelidir. Aksi takdirde hakim 5 yılı aşan haksız işgal dönemleri için de tazminata hükmedebilir.

4. İntifadan Men Analizi: Gerek paylı mülkiyette paydaşların gerekse mirasçıların kendi aralarında açacakları ecrimisil davalarında intifadan men şartının gerçekleşip gerçekleşmediği, olayda bu şartın aranmayacağı istisnaların bulunup bulunmadığı dava açılmadan önce titizlikle analiz edilmelidir.

Sonuç olarak; gayrimenkul hukukunda hak kayıplarının önüne geçebilmek, dava dilekçelerinin, kanuni sürelerin ve emsal kararların doğru yorumlanmasıyla mümkündür. Her somut uyuşmazlığın kendine özgü ailevi, fiili ve tapusal arka planı bulunduğundan, sürecin uzman bir gayrimenkul avukatı marifetiyle yürütülmesi en sağlıklı yaklaşım olacaktır.

 Av. Arb. Cengiz SERTTAŞ

Türk ve Alman Barosu Avukatı

Patent ve Marka Vekili/Adli Muhasebe Bilim Uzmanı